A bekövetkezett nemzetközi pénzügyi válság egyik fő – nyugodtan állíthatom talán, a legfőbb – kirobbantója az ingatlanok árában bekövetkezett buborékok, illetve az ezekre meggondolatlanul felvett jelzáloghitelek voltak.

A meggondolatlan vásárlásnak sok oka lehet, általában annyira meggyőzzük magunkat, hogy helyesen cselekszünk, hogy hajlamosak vagyunk figyelmen kívül hagyni az orrunk előtt lévő, nyilvánvaló buktatókat.

Egy megszokott jelenség amikor érzelmileg elkötelezetté válunk lakásvételkor. Meglehet számtalan feltétellel, igénnyel állunk neki a vásárlásnak, könnyen érzelmileg elkötelezetté válunk akár egy olyan ház iránt is, ami köszönőviszonyban sincs az eredetileg elképzelt feltételekkel, elképzelésekkel. Ilyenkor meggyőzhetjük magunkat, hogy majd átalakítjuk, magunkra szabjuk a kiszemelt ingatlant, hogy a későbbiekben már megfeleljen elvárásainknak. Ilyenkor kell feltétlen önvizsgáltot tartanunk, felmérni az átalakítással járó költségeket, azok bonyodalmait. Az ilyen jelenségek kiküszöbölésre jó ha tudjuk, hogy óriási a kínálat az ingatlan piacon. Ha úgy is érezzük, megtaláltuk álmaink lakását/házát, érdemes lehet futni még pár kört, megnézni újabb lehetőségeket, mielőtt egy akár életre szóló döntést meghozunk.

Nagy figyelmet kell szentelnünk akkor is, ha szakértők tanácsaiban keressük a választ lakásvásárlási kérdésekben. Mivel a guruk sok meggyőző érvvel tudnak előhozakodni az emelkedő, vagy éppen indokolatlanul magasnak tűnő lakásárakra, hajlamosak vagyunk vakon bízni szavukban. A probléma a jelenséggel az, hogy láncreakciót indíthat be, ahol már nem a szakértők által megjelölt indokok hajtják fel a lakásárakat, hanem maguk az egymással versengő vásárlók kezdik el a buborékot fújni
 

Az áthidalóhitel-konstrukciót azoknak szánták, akiknél a pénzügyi világválság következtében kialakult helyzet miatt fennállt annak a veszélye, hogy elveszítik a fedélt a fejük fölül. A hitel felvételének feltételeit szándékosan alkották ilyen szigorúra, hogy valóban csak a rászorulók vehessék igénybe.

Az időközben javuló gazdasági helyzet és a forint erősödésének következtében a vártnál jóval kevesebb ingatlan került veszélybe, ennek ellenére már dolgoznak a feltételek enyhítésén, hogy a jövőben a jelenleginél többen élhessenek a hitel lehetőséggel.
 

Októberben újra megjelennek majd a bankokban az államilag támogatott lakáshitelek. Hitelkiváltási szempontokból nem sokat várhatunk, mivel kimondottan szigorúak a feltételek.

A hitelt biztosan nyújtani fogja a legtöbb nagy bank, többen pedig egyelőre vizsgálják a helyzetet. A visszautasítók feltehetően azért mondanak nemet, mert a szigorú feltételek és az erősen korlátos költségvetési támogatás miatt üzleti szempontból a sima hitelezésnél szerényebbek a lehetőségek, így nem egyértelmű, hogy megéri-e egyáltalán az új terméket kifejleszteni.

A bankok egyelőre nem számoltak be jelentős számú érdeklődőről, bár az OTP azt mondta, hogy az igény a jogosult ügyfélkörben összemérhető lehet a korábbi lakáshitelekével (ez abszolút értelemben természetesen kevesebb érdeklődőt jelent). A roham hiányát az magyarázhatja, hogy az emberek többsége még nem ismeri az új feltételeket. Az ezzel együtt már látható, hogy a júliusban megszüntetett támogatott kölcsönöknél jóval alacsonyabb volumenre lehet számítani. Elsősorban a gyermekes fiatal párok lehetnek jogosultak, de a feltételek (a hitelt nem lehet használt lakás vásárlására és lakásbővítésre felhasználni), illetve a maximálisan igénybe vehető összeg miatt ennek a körnek is csak a töredéke lesz valóban érdekelt.

Az új támogatott hitel csak új építésű lakás vásárlására vagy építésére, illetve meglévő lakás korszerűsítésére lesz felhasználható. Budapesten és a megyei jogú városokban az értékhatár 25 millió, az ország egyéb településein 20 millió forint, kivéve ha korszerűsítésről van szó, ekkor ugyanis 5 millió forint a plafon. A megkövetelt önerő kifejezetten magas, 50 százalékos, az igényt benyújtó gyermektelenek vagy egy gyereket nevelők életkora pedig nem haladhatja meg a 35 évet, a több gyereket nevelők esetében pedig a 45 évet.

Nem csak államilag támogatott hitel lesz forintalapon

A támogatott lakáshitelek újbóli megjelenése lökést adott a bankoknak, amelyek a támogatás szigorú feltétetelei miatt piaci alapú forinthitelekkel is előállnak októberben - ebben minden bizonnyal szerepet játszik az is, hogy a forint utóbbi hónapokban látott kilengései miatt sokan elbizonytalanodtak a devizahitelekkel kapcsolatban.

A piacon jelenleg megtalálható forintalapú lakáshitelek jellemzően 13-14 százalékos teljes hiteldíjmutatóval rendelkeznek, de a mostani, induló időszakban ennél vonzóbb megoldásokat kínálhatnak a pénzintézetek. Ilyenek lehetnek az akciós kamatok, illetve a kamatok kilengését mérséklő többéves kamatperiódusok, a kezelési költség elengedése, esetleg a jutalékok csökkentése.
 

A jóváhagyás feltétele volt, hogy csak szociális jelleggel adható, és nem zárható ki senki a programból. Több hónapig kellett várni az európai bizottság jóváhagyására, mert az állami garanciáról szóló eredeti javaslatot még márciusban fogadta el az országgyűlés.

Az eredeti programot úgy módosították, hogy nem csak munkanélküliek vehetik igénybe. A korábbi 100 százalék helyett a munkanélküliek a tőke és kamatainak nyolcvan százalékára kaphatnak garanciát, a többieknél pedig 70 százalékos a mérték. A garancia a dolgozók esetében maximum tízmilliós hitelre vehető igénybe, szemben az eredeti jogszabályban a munkanélkülieknek adott húszmilliós limittel. A törvényt kiterjesztették a lízingszerződésekre is, sőt szabad felhasználású jelzáloghiteleknél is igénybevehető az állami kezesség.

Sokan szabad felhasználású hitelt vettek igénybe felújításra és korszerűsítésre, mert a bankok rábeszélték az ügyfeleket, hogy kevesebb adminisztrációval jár.
A jelzáloghitel piachoz tartozó ügyfelek leggyakrabban szabadfelhasználásra vettek fel hiteleket, viszont gyakran kerültek bajba, mert az eleve magasabb kockázat miatt a bankok magasabb kamattal adták ezeket a hiteleket.
 

Egy kis konkrét adathalmaz arról, hogy hogyan alakultak idén a hitelfelvételek a lakáshitelezés különböző régióiban. Jelentősen visszaesett az engedélyezett és a folyósított lakáscélú hitelek száma és összege is az idén az első félévben. A számok a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Statisztikai Tükör című kiadványából származnak.

A Lakossági lakáshitelezés, 2009. I. félév című KSH-összeállítás szerint az elmúlt években megszokott, a hitelek számában és az állomány összegében tapasztalható növekedés után a 2008. végi adatokhoz képest stagnálás figyelhető meg.

Az idei év első félévéről 21 bank, 3 jelzáloghitel-intézet, 139 takarékszövetkezet, 3 hitelszövetkezet, a lakossági lakáshitelezési tevékenységet folytató pénzintézetek teljes köre szolgáltatott adatokat. Eszerint az idén június 30-án a lakáshitelek állománya 3.894 milliárd forint volt, ez a 2008. évi GDP csaknem 15 százaléka. Az állomány 62 százalékát devizaalapú lakáshitelek tették ki. 2002 óta az állomány összege folyamatosan emelkedik.

Az elmúlt hét évben a legdinamikusabb növekedés 2002 és 2003 között volt, akkor egy év alatt az állomány csaknem hétötödével emelkedett. A 2008. végi adatokkal összehasonlítva azonban a bővülés gyakorlatilag megállt: a teljes hitelállomány összegének változása 1 százalék alatt maradt, a devizaalapú állományé 2 százalékkal nőtt. Utóbbiban szerepet játszott a forint árfolyamának jelentős ingadozása.

Az összes hitelállomány 63 százaléka a bankoknál, 33 a jelzáloghitel-intézeteknél koncentrálódott, 4 százaléka pedig a takarék- és a hitelszövetkezeteknél jelent meg. Az állomány 94 százaléka a hitelek minősítése szempontjából problémamentes volt, mintegy 4 százalékuk külön figyelendő minősítést kapott, az átlag alatti, kétes vagy rossz minősítésű hitelek 2 százalékot tettek ki. A KSH szerint figyelemreméltó változás, hogy 2008 első félévéhez képest felére csökkent a külön figyelendő, viszont duplájára nőtt az átlag alatti, és a kétes, vagy rossz minősítést kapott hitelek aránya.

Az első félévben több mint 30 ezer lakáshitelt engedélyeztek, összesen 180 milliárd forint értékben. Az engedélyezett hitelek számában az előző év első félévihez képest 58 százalékos, összegét tekintve 60 százalékos volt a csökkenés. Ilyen mértékű visszaesés az elmúlt években nem fordult elő, ez együttesen tükrözi a pénzpiaci válság hatását a hitelintézetek hitelpolitikájára és a lakosság hitelfelvevő hajlandóságára.

Az első félévben engedélyezett lakáscélú hitelek összegének 27 százaléka volt államilag támogatott, szemben az előző év azonos időszakának 8 százalékos arányával. A változás legfőbb oka a devizaalapú hitelezés visszaszorulása: az ilyen típusú kölcsönök a tárgyidőszakban engedélyezett hitelek számának 56 százalékát, összegének mintegy 66 százalékát tették ki, szemben a 2008. első félévi 80, illetve 90 százalékkal.

A devizaalapú hitelezés csökkenésében két tényező játszott szerepet: egyrészt az, hogy néhány bank 2008 végén és 2009 elején felfüggesztette ez irányú tevékenységét; másrészt az, hogy a forint árfolyamának gyengülése az euróval szemben megemelte a törlesztőrészleteket, ami meggondolásra késztette a lakosságot a devizaalapú hitelfelvételt illetően.

A vizsgált időszakban az engedélyezett lakáscélú hitelek összegének 91 százaléka a bankoknál, 4 százaléka a jelzáloghitel-intézeteknél, 5 százaléka a takarékszövetkezeteknél és a hitelszövetkezeteknél jelent meg. Ebben a félévben jelentős elmozdulás következett be a bankok javára, miközben a jelzálogintézeteknél ötödére csökkent az engedélyezett lakáscélú hitelek összegének aránya. A tárgyidőszakban egy ügyfél részére átlagosan 6 millió forint összegű lakáshitelt engedélyeztek, az előző év azonos időszakinál 5 százalékkal kevesebbet.

A folyósított lakáshitelek számában és összegében szintén jelentős változás történt. Az elmúlt években tapasztalható emelkedés megtört: a folyósítások számában 46 százalékos, összegében 55 százalékos a csökkenés 2008 első félévéhez képest. A hitelek célja szerint vizsgálva 2008 első félévében az építésre és új lakás vásárláshoz nyújtott hitelek aránya 24 százalék volt, ami 2009. első félévben 39 százalékra nőtt.

Az előző év azonos időszakában összegét tekintve a használt lakások vásárlása dominált; ennek a hitelcélnak az előfordulási gyakorisága jelentősen csökkent, de a használt lakás vásárlása mint hitelcél mind számában, mind összegében továbbra is meghaladta az építés és az új lakás vásárlásának együttesét. A lakáscélú hitelek futamideje 15 évnél több volt, a lakásépítés és az újlakás-vásárlás esetén 18 év körül állandósult. Az előbbit tekintve az átlagos futamidő emelkedett, a használt lakás vásárlása esetén kismértékben csökkent.
 

Finance Feri 2009.11.10. 15:04

Nagy döntés

Sokat gondolkoztam, és oda jutottam, nem tudom elképzelni, hogy még x évig albérletben éljek, úgy, hogy közben a lakáshitelem önerejét is hízlaljam. Úgyhogy rászántam magam egy komoly döntésre, és megkérdeztem apámat, mit szólna ahhoz, ha úgy vennék föl hitelt, hogy a családi nyaraló adja a pótfedezetet. Így nem kéne még évekig spóroljak.

Nem mondom, hogy apám az ötlettel elzavart a fenébe, de azért elragadtatva sem volt tőle. Beszélgettünk, elmondta, mi a problémája, és be kellett látnom, valamilyen szinten igaza van. Végül úgy állapodtunk meg, ha nem látok más megoldást, beleegyezik a dologba, de csakis végszükség esetén. Tőle szokatlan módon elég kemény feltételeket szabott: bár egyetemista korom óta nem turkál a zsebemben, most azt kérte, üljek le vele, és nézzük át az anyagi helyzetemet – no ettől előre félek, lévén könyvelő...

No mindegy, szépen ki fogjuk számolni, mennyit keresek, milyen fix kiadásaim, milyen tartalékaim vannak. Ebből majd szépen kijön, mekkora törlesztőrészletet vállalhatok – végül is ez a minimum, ha pótfedezetnek kérem a balatoni házat. Addig meg szurkolok, hogy ne lépjen életbe a tervezett szigorítás.

Október óta újra igényelhetőek az államilag kamattámogatott forinthitelek „első otthon” létrehozására.

Bár a lehetőség újra adott, nagyon kevesen igényelték eddig lakás vásárlásához az október óta elérhető támogatott forinthitelt

A sovány érdeklődésnek legfőbb oka egyértelműen a szigorú feltételrendszerben rejlik. A kölcsönt csak új lakásra lehet felvenni, viszonylag nagy önerő szükséges hozzá, és előírás, hogy az igénylőnek nem lehet saját lakástulajdona, emellett a hitelfelvevő életkorára és a lakás értékére vonatkozó limitek is vannak.

Természetesen a rengeteg kitételnek csak a magyar lakosság elenyésző hányada képes megfelelni, megoldást keresni, a tátongó űrt betölteni pedig ismét csak a piaci élet szereplői igyekeznek. A legtöbb bank az államilag kamattámogatott lehetőségek helyett inkább saját fejlesztésű, piaci kamatozású, forintalapú konstrukcióit ajánlja.
 

A bankszövetség szerint nem kizárt, hogy véget ért a 2008 októbere óta tartó gazdasági válság, az állami kereslet-élénkítés jól vizsgázott, a gazdaságok várhatóan újra növekedési pályára kerülnek - olvasható a bankszövetség összefoglaló anyagában. Az elemezés szerint az alacsony megtakarításon, fedezetnélküli hitelezésen alapuló évtizedes túlpörgés" megbukott, a bankrendszer erősebb szabályozása iránti igény jelentkezett világszerte.

A jövő év első negyede-fele még stagnálást mutat majd, de 2010 második féléve már enyhe élénkülést hoz majd a gazdaságban, ami a bankok hitelezésében is szerény növekedést eredményezhet - mondta Erdei Tamás, a Magyar Bankszövetség elnöke.
2009-ben Magyarországon a hitelállomány nominálisan is csökkent, a vállalkozói hitelek közül a nagyvállalatok hitelei csekély mértékben nőttek, a háztartási hitelek közül a lakáshitelek csaknem befagytak. Ezzel párhuzamosan valamelyest javult a hitel/betét arány és a hitelek devizahányada is mérséklődött - olvasható a bankszövetség összefoglalójában.

Egészséges a bankrendszer

A magyar bankrendszer stabil és egészséges, azon kevés bankrendszer közé tartozik, amelyet nem kellett megsegíteni az adófizetők pénzéből - véli a Bankszövetség. Vannak ugyan - alapvetően a hitelezésből fakadó - veszteségek, s elképzelhető, hogy egy-két bank az idén veszteséges lesz, de ezt a korábban megképzett tartalékokból kezelni tudják - mondta Erdei Tamás.

A szövetség összefoglalója pozitívan értékeli azt, hogy a magyar gazdaság bankcsődök nélkül "megúszta" a válságot. Egyúttal nem túl jelentős árfolyamgyengülés, alacsony költségvetési hiány és erős GDP visszaesés mellett küzdi le azt, ami a nemzetközi pénzügyi válságból érintette.

Átgondolt kommunikáció és stratégia

A likviditási gondokon már túl vannak a bankok, a refinanszírozási költségek ugyanakkor továbbra is magasak, aminek a hitelkamatokban is meg kell jelennie, csakúgy, mint az árfolyamváltozásoknak - mutatott rá, majd kiemelte: a bankoknak érdekük, hogy az ügyfelekkel korrekt együttműködést alakítsanak ki, ugyanis tartós kapcsolatról van szó, s ha a kliens csalódik, az a bankoknak is káros.

Segítség a bajbajutottaknak

Ha az ügyfél együttműködő, és csak átmeneti nehézségekkel küzd, a bankok különféle eszközökkel - például a hitelek átütemezésével - igyekeznek segíteni. Azoknak a megsegítése azonban, akik elveszítették fizetési képességüket, és belátható időn belül nem is javul a helyzetük, szociálpolitikai feladat - jelentette ki a bankszövetség első embere.

A "lakásmentő" csomag feltételeinek módosításától Erdei nem vár átütő hatást. A bankok által felajánlott megoldásokat eddig mintegy ötvenezren vették igénybe Nyers Rezső, a Magyar Bankszövetség főtitkára szerint, míg az áthidaló kölcsönt július 28-i bevezetése óta 320-an.

A bankoknak a biztosítékokat a betétesek biztonsága érdekében érvényesíteniük kell - mondta a bankszövetség elnöke. Ismertette: alapvetően nem a banki, hanem a közüzemi tartozások miatt került sor árverésekre, amelyekbe a bankoknak be kellett csatlakozniuk, különben elveszítették volna követeléseiket.
 

A szabad felhasználású hitelek lakásra való ráterhelése jellemző a leginkább napjainkban, hiszen ez az egyik módja nagyobb összegű tőkéhez jutáshoz, amennyiben az szükségessé válna, és a bankok is szívesen fogadják fedezetként.

A hitelválság következményeként csökken a lakáshitel felvételek száma. Inkább azok fognak ezzel a lehetőséggel élni, akik más forrásból is nagyobb hozamot tudnak szerezni, mint amekkora a jelzáloghitel kamata, vagy ha az befektetéshez, kifizetéshez szükségeltetik. Az ilyen jellegű hitelekre kedvezőbb kamatot kell fizetni és a havi törlesztő részlet, valamint a futamidő megfelelő kiválasztásával csökkenthető a kockázat.

A lakásra terhelt lakáshitel akkora legyen, amelynek visszafizetése is megoldható, mert ha rosszul választjuk meg a hitelösszeget kénytelenek leszünk áron alul értékesíteni ingatlanunkat. Több, rendelkezésre álló ingatlan esetén terheljük az alacsonyabb forgalomképességűt, így amennyiben elzálogosításra kerülne sor, a tulajdonunkban lévő jó ingatlan eladását még mindig gyorsabban megvalósíthatjuk.

Több hitelt egy ingatlanra ne terheljünk rá, főként akkor, ha jövedelemhez csak egy forrásból jutunk, hiszen a jelenlegi helyzetben ez bármikor megszűnhet, és a törlesztő részletek be nem fizetésével csak adósságaink növekednének, valamint annak a kockázata, hogy az ingatlan elzálogosítás alá kerüljön. Ha az ingatlanra bejegyzett jelzálog valamilyen hitel tartozás következménye, akkor nehezebbé válik annak majdani értékesítése, mert a jelenlegi széles kínálatban a vevők a problémamentes ingatlanokat keresik. Természetesen az ilyen jellegű hitelekkel nincsen semmi probléma, hiszen nyugaton sokkal magasabb a jelzáloghitelezési arány, ami itthon néhány éve még csak a szárnyait bontogatta, és szakértők akkor még komoly lehetőséget – és a piacon megjelenő pénzmennyiséget – láttak a jelzáloghitelezés későbbi fejlődésében.
 

Egy olyan válságnak, mint amivel nekünk kellett találkoznunk csaknem nyílvánvaló hatási vannak az ingatlanpiacra, ezek rendre be is következtek az idő teltével.

Az elsőnek jelentkező probléma az új befektetések lankadása volt, mivel a romló gazdasági körülmények közt nagyon nehéz volt finanszírozni az új építkezéseket, és hasonló finanszírozási problémák miatt a már meglévő ingatlanokba fektetni kívánó vállalkozóknak is sokkal rosszabb lehetőségeik voltak. A 2007-es adatokhoz képest negyedére esett az ingatlanbefektetések összege, míg az új projektek összterülete is a felére esett vissza.

A következő jelenség, amely egy kicsit később jelentkezett már inkább a vásárlókra vonatkozik. Mivel egyre kevesebb volt a pénz, a bérlők és lakásvásárlók is elmaradoztak, kívárásra játszanak, így a 2007-ben még javában emelkedő bérleti díjak is csökkeni kezdtek, további területek bérlése helyett inkább a költséghatékonyság, és a meglévő bérlemények csökkentése volt jellemző. A válságnak a legnagyobb kárát azok a városok láthatták, ahol az elmúlt években az ingatlanbuborék nagyobbra fújódott. Leglátványosabb korrekcióra Varsóban és Moszkvában került sor. A bérleti díjak kivétel nélkül lefelé mozognak a régióban, 10-20 százalékos csökkenésre már Budapesten is sor került.

Bár a helyzet elkeserítő is lehetne, van okunk bizakodni a gazdasági kilátások javulásában. A gazdaság minden szektorát súlyosan visszavetette a recesszió, azonban a megszorítások érezhetően kifejtették hatásukat, 2009 harmadik negyedévében már növekvő érdeklődés volt megfigyelhető Magyarországon, nem csak az állampapírok, de az ingatlanokba való befektetési kedvben is.
 

Tavaly nyáron még simán kaptam volna hitelt. De ilyen a formám. Mire kinéztem a megfelelő lakást, és megkötöttük az adásvételi szerződést, a bankok elkezdtek szigorítani.

Ez nálunk annyit jelentett, hogy hiába írtam be a szerződésbe a finanszírozó bank nevét, annak esze ágában sem volt hitelt nyújtani. Irány hát a következő pénzintézet, amelynek persze nem felelt meg az eredeti szerződés, hiszen abban nem az ő nevük szerepelt hitelnyújtóként. Új szerződés kellett volna, újra ki kellett volna csengetni az ügyvédi díjat, de erre végül nem került sor, mert az eladó megelégelte a dolgot, és másnak adta el a lakást – annyit a javára, hogy legalább a foglalót visszaadta.

Ez lenne az alapszituáció, amelyből egy életre leszűrtem: hiába tűnnek elérhetőnek a bankok hitelei, hiába reklámozzák a különféle konstrukciókat, a hitelfelvételre komolyan fel kell készülni. A másik gond, hogy bár nem keresek rosszul, az a tízszázalékos önerő, amellyel a lakásvásárlást terveztem, bizony, felejtős. Így marad két variáció: van spórolok még jó pár évig, vagy rászánom magam, hogy valamelyik rokonnál pótfedezetért kuncsorogjak. Ti melyiket választanátok?

süti beállítások módosítása